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Ertragswertverfahren

Allgemeine Grundsätze des Ertragswertverfahrens

Im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von Bodenwert (Bodenertragswert) und Gebäudewert (Gebäudeertragswert) gebildet. Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Der Gebäudewert ist getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert abgegolten. Als Ertragswert (Grundbesitzwert) ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.Ertragswertverfahren

 

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Rohertrag (§ 186 BewG)

Rohertrag ist das Entgelt, das der Mieter oder Pächter für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwölf Monate, zu zahlen hat. Das gilt auch für öffentlich geförderte Wohnungen.

 

Neben der vertraglich vereinbarten Miete rechnen zum Entgelt auch

Mieteinnahmen für Stellplätze, Mieteinnahmen für Nebengebäude, z.B. für Garagen, Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung auf Grund des Mietvertrags gewährt werden (z.B. Reklamenutzung sowie für das Aufstellen von Automaten, Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen (z.B. zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads, Untermietzuschläge, Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind, Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27der II. BV oder § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt (z.B. Erschließungskosten), Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nichtgleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen wären(z.B. die Übernahme der Grundstücksverwaltung), um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.

 

Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind insbesondere

Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden (>Abschnitt 15, Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen, Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z.B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen), Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste), Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z.B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers), Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau, die Umsatzsteuer.

Bei dem Entgelt handelt es sich um eine Sollmiete. Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an. Bei Mietausfall ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen. Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen berechnet sich die Jahresmiete nach den Beträgen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter (Eigentümer) vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. Hierzuzählen auch Untermietzuschläge.

In den Fällen der Betriebsaufspaltung ist vorbehaltlich des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG von der zwischen dem Besitzunternehmen und dem Betriebsunternehmen vertraglich vereinbarten Miete auszugehen. Ist das Grundstück oder ein Teil davon am Bewertungsstichtag nicht vermietet (z.B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung), ist die übliche Miete anzusetzen.

 

Betriebskosten

Nicht zum Entgelt gehören die als Umlage gezahlten Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV oder § 2 BetrKV, die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähige Betriebskosten). Sind die Betriebskostenganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie heraus zurechnen. Werden Betriebskosten pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie im Entgelt zu erfassen; die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind davon abzuziehen. Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis (nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) werden erst im Rahmen des § 187 BewG berücksichtigt.

Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch vom Mietergetragen (Triple-Net-Vereinbarungen), sind diese Kosten - ggf. mit einem pauschalen Zuschlag - in die Jahresmiete einzurechnen. Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.

 

Ansatz der üblichen Miete

Die übliche Miete ist nach § 186 Abs. 2 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch überlassen, unentgeltlich überlassen sind oder zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.

Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer gilt nicht nur für Wohnräume, sondern auch für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume. Deshalb ist z.B. das vom Grundstückseigentümerselbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Ladenunter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. Ungenutzt ist ein Grundstück, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leer steht. Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Vermietungen typischerweise unter zwölf Monaten erfolgen, wie z.B. bei Vermietungen von Ferienwohnungen. Die Gründe, die zu der Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach unten oder oben geführt haben, sind unbeachtlich.

Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff „Ausstattung” beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstückswie z.B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen. Betriebskostensind hierbei nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3BewG). Bei der Schätzung der üblichen Miete für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten außer Betracht, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, oder für Wohnungen gelten, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.

 

Ermittlung der üblichen Miete

Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen.

Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt unter Berücksichtigung des § 186 Abs. 2Satz 1 Nr. 2 BewG insbesondere in Betracht, wenn sich unter § 186 Abs. 2 Satz 1 fallende und vermietete Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. Dies ist z.B. in einem Mietwohngrundstück möglich, in dem eine Wohnung selbstgenutzt und zumindest eine vermietete Wohnung in ihrer Ausstattung vergleichbar ist und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist; der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, di ein unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. Auch hier kann die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. Dazu muss der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem FA benennen; dem FA Vergleichsmieten vorliegen, z.B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen.

Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für den Bewertungsstichtag gilt. Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskostenausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen heraus gerechnet werden.

Nach § 558e BGB handelt es sich bei einer Mietdatenbank um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mietergemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Der Steuerpflichtige kann die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen.

Befinden sich in einem Mietwohngrundstück Ferienwohnungen, ist die übliche Miete insoweit nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln. Zeiten der Selbstnutzung sind in die durchschnittliche Auslastung des Objektseinzubeziehen. Leerstandszeiten sind im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Entgelte für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder sonstige Dienst- und Sachleistungen (z.B. Gestellung von Frühstück und Bettwäsche/ Handtüchern, Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie Gepäcktransfer) sind bei der Ermittlung der üblichen Miete nicht zu berücksichtigen (> Abschnitt 14 Abs. 1 Satz 4).

Ist ein Grundstück oder ein Teil davon im Bewertungsstichtag wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet, ist die übliche Miete ausgehend vom Zustand des Grundstücks- oder Grundstücksteils vor der Modernisierung zu ermitteln.

 

Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG)

Die im Rahmen des Ertragswertverfahrens anzusetzenden Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben - wie bei der Ermittlung des Rohertrags - unberücksichtigt. Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen bleiben ebenfalls außer Ansatz.

Die Bewirtschaftungskosten sind pauschal mit Erfahrungssätzen anzusetzen; die tatsächlich entstandenen Kosten sind nicht zu berücksichtigen. Sofern vom örtlichen Gutachterausschuss geeignete Erfahrungssätze vorliegen, sind diese zu Grunde zu legen. 3Stehen diese nicht zur Verfügung, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen. Maßgebend für die Anwendung der Anlage 23 BewG sind die Grundstücksart und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG ist hierbei zu berücksichtigen.

 

Bodenwertverzinsung

Der Reinertrag für ein bebautes Grundstückstellt sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude dar. Da der Grund und Boden als unvergänglich gilt, die Gebäude jedoch nur eine begrenzte Nutzungsdauerhaben, ist der Reinertrag in Verzinsungsanteile des Bodens und der Gebäude aufzuspalten. Der Reinertragsanteil (Verzinsungsbetrag) des Grund und Bodens ergibt als Barwert einer ewigen Rente den Bodenertragswert, der im Ertragswertverfahren durch den Ansatz des Bodenwerts nach Maßgabe des § 179 BewG bereits erfasst wird. Der Reinertragsanteil der Gebäude ist zur Ermittlung des Gebäudewerts (Gebäudeertragswerts)als Zeitrente über die Restnutzungsdauer der Gebäude zu kapitalisieren (> Abschnitt 21).

Zur Ermittlung des Gebäudereinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks die Bodenwertverzinsung abzuziehen. Hierzu ist der Bodenwert (> Abschnitt 7) mit dem angemessenen und nutzungstypischen Liegenschaftszinssatz (>Abschnitt 22) zu multiplizieren.

Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung der Teilfläche (selbstständig verwertbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrages nicht zu berücksichtigen (§ 185 Abs. 2 Satz 3 BewG). Mithin ist bei der Ermittlung des Betrags der Bodenwertverzinsung nur die der jeweiligen Bebauung zurechenbare Grundstücksfläche anzusetzen. Diese zurechenbare Grundstücksfläche entspricht regelmäßig der bebauten Fläche einschließlich der sog. Umgriffsfläche. Dabei ist nicht entscheidend, ob die selbstständig nutzbaren Teilflächen baulich nutzbar sind. Vielmehr wird untereiner selbstständig nutzbaren Teilfläche jede sinnvolle Nutzung verstanden (Lagerfläche, Abstellfläche, Gartenfläche, Schrebergarten usw.). 6Die selbstständig nutzbare Teilfläche muss hinreichend groß und so gestaltet sein, dass eine entsprechende Nutzung möglich ist.

Verbleibt nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG der Bodenwert anzusetzen (Mindestwert).

 

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger, mit dem der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird, ergibt sich nach dem Liegenschaftszinssatz (>§ 188 BewG, Abschnitt 22) und der Restnutzungsdauer (>Abschnitt 23). Mathematisch handelt es sich um einen Zeitrentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jährlich anfallenden Reinerträge der Gebäude mit Hilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden. Die Vervielfältiger sind in der Anlage 21 BewG dargestellt. Für Fälle, in denen von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, die nicht direkt in der Anlage 21 BewG ausgewiesen sind, enthält diese eine Formel zur Berechnung des Vervielfältigers.

 

Liegenschaftszinssatz (§ 188)

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert des Grundstücks gebundene Kapital verzinst, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert bemisst. Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die allgemein vom Grundstücksmarkt erwarteten künftigen Entwicklungen, insbesondere der Ertrags- und Wertverhältnisse sowie der üblichen steuerlichen Rahmbedingungen, berücksichtigt.

Der angemessene und nutzungstypische Liegenschaftszinssatz ist nach der Grundstücksart (> § 181 BewG, Abschnitt 9) und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei ist vorrangig auf den für diese Grundstücksart vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückzugreifen. Werden durch den Gutachterausschuss keine geeigneten Liegenschaftszinssätze ermittelt, so sind die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 BewG anzuwenden.

Sind von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze in Wertspannen veröffentlicht worden, ist der für das zu bewertende Grundstück anzuwendende Liegenschaftszinssatz beim Gutachterausschuss zu erfragen.

 

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Es bestehen keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.

Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Grundstücks ist der Anlage 22 BewG zu entnehmen. Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des §181 BewG und den in der Anlage 22 BewG ausgewiesenen Gebäudeklassen. Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudeklassen ist aus der Gesamtnutzungsdauervergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten. Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 181 BewG wie folgt vorzunehmen:

Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist zwingend die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen.

Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Mietwohngrundstück, ist zwingend die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke in Höhe von 80 Jahren anzunehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäudeenthaltene Räume (z.B. Verkaufsräume oder Büros) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.

Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstückelt. Anlage 22 anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäudeenthaltene Räume (z.B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen (§ 185 Abs. 3Satz 4 BewG).

Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Die verlängerte Restnutzungsdauerergibt sich aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6. Eine Interpolation kommt nicht in Betracht.

Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht, wie z.B. bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude. Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können hingegen im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG regelmäßig noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmenverlängert wurde. In besonderen Fallgestaltungen, wie z.B. bei bestehender vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann die Mindest-Restnutzungsdauer jedoch unterschritten werden.

 

Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (z.B. Gebäudemixaus einer Fertigungshalle mit 50 Jahren und einem Verwaltungsgebäudemit 60 Jahren typisierter wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer). In diesen Fällen ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln.

Können die Roherträge nur mit einemunverhältnismäßig hohen Aufwand den einzelnen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen zugeordnet werden (z.B. bei Vermietung sämtlicher Gebäude zu einem Gesamtentgelt), bestehen keine Bedenken, von einer nach Wohn-bzw. Nutzflächen gewichteten Restnutzungsdauer auszugehen.

Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauartoder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer als das Hauptgebäudehaben wird, gilt Abschnitt 24 Abs. 1 entsprechend. Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängert worden ist.

Bei Geschäftsgrundstücken, die aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z.B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) bestehen, ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist hierbei für das gesamte Gebäude die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer maßgeblich, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, ist für dieses Gebäudebei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der jeweiligen Gebäudeklassen der Anlage 22 BewG auszugehen.


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