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Anlässe für eine Immobilienbewertung

Wann kommt eine Immobilienbewertung in Frage?

Die Bewertung von Grundstücken ist zwingend bei einer Entnahme bzw. Einlage. Bei der Entnahme geht es um den Wert, der den zu versteuernden Gewinn erhöht. Der Buchwert kann aufgrund langjähriger Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen oder Sonderabschreibungen sehr niedrig sein, so dass ein hoher Gewinn entsteht. Hier ist eine genaue Bewertung sinnvoll. Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 800.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 600.000 €. Steuerersparnis 200.000 € x 40 % (Steuersatz) = 80.000 € Steuerersparnis.

Bei der Einlage geht es nicht nur um sofortige Steuerzahlungen, sondern auch für die zukünftigen. Der Einbringungswert ist nämlich für die Abschreibung (AfA = Absetzungen für Abnutzung) maßgebend. Bei einem hohen Wert kann die Steuerlast verringert werden. Als Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 500.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 600.000 €. Steuerersparnis 100.000 € x 40 % (Steuersatz) = 40.000 € Steuerersparnis.

 

Der Kaufpreis ist bekannt. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden (Onlinerechner Kaufpreisaufteilung) wird vom Finanzamt pauschal anhand von Tabellen vorgenommen. Wenn der Grund und Bodenanteil zu hoch angesetzt wird, geht ein Teil der Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA verloren. Beispiel: Kaufpreis 1.000.000 €. Grund und Bodenanteil lt. Finanzamt: 45 %. Bodenanteil lt. Verkehrswertgutachten: 25%. Mehr-Abschreibung: 1.000.000 € x 20 % (Differenz 45 % - 25 %) = 200.000 € x 40 % Steuersatz = 80.000 € Steuerersparnis.

 

In den Baukosten sind 19 % Umsatzsteuer enthalten, die Sie als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet bekommen. Wenn ein Gebäude nur zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (Gewerbe) und ein Teil ohne Umsatzsteuer (Wohnzwecke), dann muss eine Aufteilung der Vorsteuer vorgenommen werden. Dabei ist nicht von den qm auszugehen, sondern vom Verkehrswert. Das Finanzamt geht aber in der Regel von der qm-Zahl aus und vergisst, das die Gewerbeeinheiten einen höheren Verkehrswert besitzen. Beispiel: Wert des umsatzsteuerpflichtigen Anteils des Gebäudes lt. Finanzamt 500.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 800.000 €. Steuerersparnis 300.000 € x 19 % (Steuersatz) = 57.000 € Steuerersparnis.

 

Bei einer Schenkung bzw. auch im Erbfall ist ein sog. Bedarfswert zu ermitteln. Der Wert basiert auf einem standardisierten Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert wird vom Finanzamt nicht ermittelt. Sie können aber einen niedrigeren Verkehrswert anhand eines Gutachtens nachweisen. Leider geschieht das in der Praxis nur selten. Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 200.000 €. Verkehrswert lt. Immobiliengutachten 150.000 €. Steuerersparnis 50.000 € x 30 % (Steuersatz) = 15.000 € Steuerersparnis an Erbschaftssteuer.

 

Nach den §§ 7, 50 und 52 D-Markbilanzgesetz sind im Beitrittsgebiet gelegene Gebäude zum 1. Juli 1990 neu zu bewerten. Die Gebäude sind dabei mit ihren Wiederbeschaffungskosten (§ 7 Abs. 2 DMBilG) oder ihren Wiederherstellungskosten (§ 7 Abs. 3 DMBilG) anzusetzen (Neuwert); sie dürfen jedoch höchstens mit dem Zeitwert angesetzt werden (§§ 7 Abs. 1 Satz 2, 10 Abs. 1 DMBilG). Das Finanzamt geht in der Regel von den Wiederbeschaffungskosten aus. Der Verkehrswert ist aber typischerweise viel höher. Es können viel Steuern gespart werden. Auch jetzt noch, wenn in der Vergangenheit von einem zu niedrigen Wert ausgegangen wurde. Als Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 300.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 400.000 €. Steuerersparnis 100.000 € x 40 % (Steuersatz) = 40.000 € Steuerersparnis.