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Die kostenlose online Immobilienbewertung kann insbesondere für die Erbschaftssteuer einfach und schnell anhand des Ertragswerts selbst durchgeführt werden.

Mieten
Wohnen
Wohnen €/m²
Wohnen 2 €/m²
Wohnen 3 €/m²
pro Monat absolut
Gewerbe
Gewerbe €/m²
Gewerbe 2 €/m²
Gewerbe 3 €/m²
Gewerbe 4 €/m²
pro Monat absolut
   
Parkplätze
Garagen €/Stück
Garagen 2 €/Stück
Stellplätze €/Stück
Grundstück
sonstiges
RNDJahre
Bodenwert
Brutto-Grundfläche (BGF)
Geschoßfläche
 
Schäden/Mängel
Liegenschaftszinssatz
 
Besondere Umstände%

*) Eingabe Dezimalstellen mit Komma ","

Berechnungsgrundlagen
Restnutzungsdauer (RND)Jahre1. Steigerung nach Jahren
Miete Beginn €/m²nach x Jahren
SteigerungenHöhe der Steigerung %

Daraus ergibt sich folgende Jahresnettokaltmiete:

Wohnbereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Garagen St. x €/St./Monatx12Monate=
Garagen 2 St. x €/St./Monatx12Monate=
Stellplätze St. x €/St./Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Wohnen"=
Gewerbebereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Gewerbe"=
Gesamtjahresnettokaltmiete
(Wohnen und Gewerbe)=
Gesamtbewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
WE x (pauschal) =
Mietausfallwagnis
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
Instandhaltungskosten
x €/m²/p.a. (Wohnen)=
x €/m²/p.a. (Gewerbe)=
Stk. x €/Garage=
Stk. x €/Stellplatz=
Gesamtbewirtschaftungskosten=
(nicht umlagefähig)
1.3. Reinertrag Grundstück

Der Reinertrag ist der Rohertrag (Nettomiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Somit:

Rohertrag (Nettokaltmiete) p.a.=
./. Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige)=
Reinertrag Grundstück=
 
Der Anteil Reinertrag von der Nettomiete beträgt:
Reinertrag:=%
Nettomiete:ca.%
1.4 Reinertrag bauliche Anlagen
Reinertrag Grundstück:=
Bodenwertverzinsung %von=
Ertragswert bauliche Anlagen I=
1.5 Ertragswert bauliche Anlagen

Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrages der baulichen Anlagen bei
einem Zinssatz von % und einer Restnutzungsdauer von Jahren.

Der Verfielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) beträgt:
Ertragswert bauliche Anlagen I:x=
./. Schäden und Mängel (siehe Sachwert), um die Restnutzungs-
dauer und das angesetzte Mietniveau zu erreichen:
=
Ertragswert bauliche Anlagen II:=
Ertragswert bauliche Anlagen II (gerundet):=
2. Ertragswert gesamt
1. Bodenwert=
2. Ertragswert bauliche Anlagen II=
Ertragswert gesamt=
Ertragswert gesamt (gerundet)=
 
./. Besondere Umstände (over/underrented, Denkmal, Marktlage) % =
Ertragswert berichtigt=
 
Der Ertragswert enspricht einem Wert pro m² Nutzfläche von:
 
nur Mietshaus/ =€/m²
Geschoßfläche/ =€/m²
Jahresnettomiete/ =fache

Mit dieser kostenlosen online Immobilienbewertung können Sie Ihre Immobilie nach dem Ertragswertfahren bewerten. Hier finden Sie weitere Informationen und die gesetzlichen Grundlagen zur Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren.

Die Immobilienbewertung ist insbesondere für die Erbschaftssteuer geeignet. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren nicht sachgerecht ist, dann finden Sie auf der Homepage von Steuerberater Michael Schröder in Berlin www.immobilienbewertung-berlin.de ein besonderes Angebot: Kostenlose überschlägige Bewertung Ihrer Immobilie, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie z.B. für die Erbschaftssteuer lohnt. Die Erbschaftssteuer können Sie mit unserem kostenlosen Erbschaftssteuerrechner ermitteln.

Wenn Sie ein Unternehmen - insbesondere wieder für die Erbschaftssteuer - nach dem Ertragswertverfahren bewerten müssen, dann können Sie unsere kostenlose online Unternehmensbewertung nutzen.

Bei der Immobilienbewertung ist die Wertermittlungsverordnung für Immobilien anzuwenden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken hat die alte Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs hat die die Bundesregierung die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 erlassen.

Die Bewertung von Immobilien erfolgt nach dem Verkehrswert. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und  tatsächlichen  Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit  und  Lage  des  Grundstücks  oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Es gibt Kaufpreissammlungen die von dem Gutachterausschuss aus Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.

Der Immobilienbewertung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und dem Grundstückszustand am Bewertungsstichtag zugrunde zu legen. Zukünftige Wertentwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Zur Bewertung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind.

Zur Immobilienbewertung gibt es verschiedene Bewertungsmethoden. Das sind das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmowertV) einschließlich des

  • Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmowertV),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmowertV),
  • das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmowertV) oder
  • mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Der Verkehrswert ist vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahren zu ermitteln, weil bei sich der Preis für Grundstücke nach dem Nutzen (= Ertrag) richtet. Dabei kann der Nutzen in Mieterträgen oder ersparten Aufwendungen (Eigennutzung) bestehen. In bestimmten Fällen kann eine Sachwertermittlung sachgerecht sein. Das Sachwertverfahren basiert auf der Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten. Der Sachwert ist die Summe von Bodenwert, Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und dem Wert der sonstigen Anlagen.

Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. In den Wertermittlungsverfahren sind zu berücksichtigen:

  1.  die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
  2.  die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Bodenrichtwerte (§ 10 ImmowertV) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11 ImmowertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmowertV), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmowertV) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmowertV).

Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen

  1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
  2.  durch Zu- oder Abschläge oder
  3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.