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Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Abweichend von der Wertermittlung nach den § 179 und §§ 182 bis 196 BewG ist der niedrigere gemeine Wert (Verkehrswert / Marktwert) am Bewertungsstichtag festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweist (§ 198 BewG). Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast.

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann für die nach § 179, §§ 182 bis 196 BewG bewerteten wirtschaftlichen Einheiten geführt werden, wobei der Nachweis die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit umfassen muss. Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig.

Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundbesitzwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das FA. Enthält das Gutachten Mängel (z.B. methodische Mängel oderunzutreffende Wertansätze), ist es zurückzuweisen; ein Gegengutachten durch das FA ist nicht erforderlich. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Nach Maßgabe dieser Vorschriften sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. 6Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher undöffentlich-rechtlicher Art, wie z.B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Mit Ausnahme des Nachweises der üblichen Miete (> Abschnitt 18 Abs. 5) kommt ein Einzelnachweis zu Bewertungsgrundlagen nach §179 und §§ 182 bis 196 BewG, z.B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht in Betracht.

Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. Ist ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und sind die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag unverändert geblieben, so kann auch dieser als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Es bestehen keine Bedenken, diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundbesitzwert festzustellen.

Vorschriften auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB

> Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6.12.1988 (BGBl 1988 I S. 2209)

> Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken(Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006) vom 1.3.2006 (BAnz. Nr.108a, Nr. 121) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Immobilien Gutachten

> BFH vom 10.11.2004 (BStBl 2005 II S. 259)

> BFH vom 3.12.2008, II R 19/08

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch zeitnahen Kaufpreis

> BFH vom 2.7.2004 (BStBl 2004 II S. 703)

Nießbrauchs- und andere Nutzungsrechte, die sich auf den Grundbesitzwert ausgewirkt haben

Ist nach § 198 BewG ein nachgewiesener gemeiner Wert, der auf Grund von Grundstücksbelastungen durch Nutzungsrechte, wie z.B. Nießbrauch oder Wohnrecht, gemindert wurde, als Grundbesitzwert festgestellt worden, hat das Lagefinanzamt das für die Festsetzung der Erbschaft-/Schenkungsteuer zuständige FA (ErbSt-FA) hierauf hinzuweisen (vgl. §10 Abs. 6 Satz 6 ErbStG) 

 

Wir sind ein Netzwerk von qualifizierten Sachverständigen, die sich auf die Bewertung von Grundvermögen für Zwecke der Erbschaftssteuer spezialisiert haben. Wir arbeiten mit einem auf die steuerliche Immobilienbewertung spezialisierten Steuerberater in Berlin zusammen:

Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater
Immobilienberwertung Steuerberater

Der Preis für ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Bitte fordern Sie kostenlos und unverbindlich ein Angebot unter: Gutachten@agent24.de an.


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